土地增值税该废除了？
2018-01-26
土地增值税该废除了？
财政部21日发布的数据显示，9月份全国财政收入9 953亿元，比上年同期增加591亿元，同比增长6.3%。地方财政收入增长与上月持平，增幅比去年同期有所回落，主要受房地产相关税收增幅回落等因素的影响。
事实上，目前跟房地产业关联的税收都受到了各界的关注。房地产业的税收，除房产税外，还有土地增值税、契税、营业税、企业所得税，等等。
近期，天和智库(北京)经济研究所主办学术沙龙，对房地产行业“营改增”、土地增值税存废、房地产税等涉税问题进行了专门讨论。
房地产业“营改增”或于2015年进行
房地产是中国支柱产业，也是地方政府最主要的税收来源之一。目前，国家正在研究推进房地产业的“营改增”改革。对此，有专家表示，在当前的经济下再推出“营改增”，或许对房地产业是灭顶之灾。
中央财经大学税务学院税收与财务管理系主任、天和智库(北京)经济研究所专委会委员蔡昌在沙龙讨论中指出，“营改增”将在房地产行业和建筑施工行业推行，既属于结构性减税的措施，又是国家调整产业结构及其比重之举，而且也有完善增值税征收链条的考量，应该能够减轻房地产业的税负。
蔡昌认为，目前房地产业存在着大量重复征税的现象。建筑施工企业买材料时交的是增值税，卖的时候都是交营业税。买材料进项这一块不能抵扣，房子的价格包含增值税，都变成了房子的成本，这个价格变成房地产价值，变成了未来折旧的基础，含有很多税。蔡昌认为，如果材料等能抵扣，“营改增”之后，建筑施工房地产企业的长期税负应该有所下降。
蔡昌表示，在房地产行业及建筑施工企业中推广“营改增”的过程，其实就是中国房地产业务规范的过程。他表示，“营改增”的结果将逼迫建筑施工行业转型。他认为，建筑施工企业是会计核算、税收缴纳最不规范的行业，因为人员流动性大，这些企业不论采购什么原材料，如泥沙、石头，都不会索要发票，从而导致国家对这些企业的征税很难开展。
蔡昌还表示，“营改增”对建筑房地产企业肯定是一个促进。人们对此还有很多不同看法，认为建筑施工和房地产开发业一定会同时改，但现在国家一直没有给出一个明确的时间表。
他表示，“估计可能不出明年5月就要改了，增值税改革在‘十二五’期间要完成，从2011年开始算到2015年正好是5年。目前的行业里只有4个领域还没有推行‘营改增’了，一个是建筑业，一个是房地产业，一个是传统服务业，部分现代服务业已经改了，还有一块是金融保险业，只剩这四块了。”此外，蔡昌还表示，“营改增”以后，建筑施工业的税率将达到11%。
久益华瑞税务师事务所总经理孙文武则谈了“营改增”之前，房地产企业应该有税收整体规划的理念。他认为，每一次税收改革都会给企业带来机遇和风险，因为税收改革对企业影响非常大。
孙文武指出，任何一个行业的“营改增”，都既有空间，又有风险，如果企业“营改增”前后不做规划，就不会降低税收成本，反而有可能给企业带来风险，控制不好会给企业带来损失。因为房地产开发企业涉及的金额比较大，收入比较高，抵扣项目比较多，如果能在“营改增”之前就做好筹划，其合理避税空间还是比较大的。孙文武建议，房地产和建筑行业“营改增”之前一定要做好规划，做好准备。
孙文武还认为，与现代服务业相比，房地产开发企业比较特殊，一般现代服务业的服务期限比较短，但是房地产开发企业的生产周期比较长。所以，增值税改革会比较复杂。假如房地产行业从2015年1月1日实施“营改增”，而此类企业的在建项目如果还没有卖，那么其增值税的进项税就不可能抵扣。因为房地产企业还不是一般纳税人，所以都不能抵扣。
孙文武还谈及了房地产“营改增”的税率问题。他表示，现在很多人认为房地产企业“营改增”的税率是11%或者17%，“我个人认为11%可能性比较大，因为17%对房地产开发企业影响太大了。”他解释说，如果将税率定为17%，就要实现完整的抵扣项目，除了土地还有其他成本， 包括广告、咨询等，抵扣不了，或抵扣较少，“我认为17%高一些。”
他进一步表示，不管税率是11%，还是17%，“营改增”之前如果房地产企业已经开发完了但没有卖，其售价都将会大幅度提高，而且会转嫁到消费者身上。
中央财经大学税收与公共政策研究中心主任、天和智库(北京)经济研究所专委会委员汪昊在学术沙龙中介绍，现在房地产行业是缴营业税，房地产企业购进了很多商品，里面所含的增值税是不能抵扣的。而“营改增”后，未来就可以进行抵扣。他认为，“营改增”对于提高经济效率有很大好处，非常必要。
哪些房地产项目最有可能开征房地产税?
从2012年开始，房地产税一直广受关注。蔡昌认为，建立中国房地产税制就是要把房产税和土地使用税合二为一。事实上，我国在商业地产这一块已经征收了房地产税。
目前，我国对个人住房的房地产税还只是在上海及重庆进行试点。对于下一步房地产税的走势，蔡昌也有自己的观点。他向记者分析了未来最先可能开征的房地产税的若干类型。
他认为，第一类是企事业单位、商业机构使用的房地产将被纳入房地产税征收范围。“比如说银行，现在是经营性企业，是一种商业机构，不能说你有政府的背景，就不征房地产税。只有那些公益性质的房地产，比如博物馆、公园等，不征房地产税。”
第二类是经济适用房等永久居住房，“虽然经济适用房不能随便往外卖，但如果一代一代都住在这儿，这样的房子也会征收房地产税。”
还有一类目前争议比较大的，就是小产权房。“小产权房，包括一些城中村，也应该征收房地产税，如果这一块再不征税，就会造成社会不公平。”
第四类，是那些有期限的房地产物业。“比如，那些有20年、30年、40年或50年使用期限的房产物业，如果到期之后还继续使用，就应该交房地产税。”
还有一种情况是，目前在老城区的新增房产，这也应该交纳房地产税。
蔡昌介绍，对于征收房地产税，还有一个问题需要明确。因为房地产作为固定资产，如果其使用超过了25年到30年，就属于危房，“这时你征不征房产税呢?而如果房子最近要拆迁了，要改造了，怎么办?该如何界定?在使用期限内，房地产税的税率应该考虑房地产已经存在了多长时间。”蔡昌说。
蔡昌还提出，如果一个家庭只拥有一套房子，是不是也需要征收房产税呢?此外还有“低保户”的老人，他若是有房子，这也需要征房产税么?他表示，政府及财税部门对于社会弱势群体的房产税征收应有优惠。
此外，蔡昌也提出了征收房地产税的时机问题。他表示，在目前经济下行的情况下，房地产税应该缓行，须把握合适的时间窗口。他同时指出，房地产业中还存在着大量被逼无奈的规费需要清理。
土地增值税该废除了
有专家表示，土地增值税，一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一的一个税种。
财政部长楼继伟曾指出，将加快房产税立法和改革步伐，减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。而土地增值税已成为房地产交易环节增速最快、金额较高的税种。可以说，土地增值税是优化房地产税收结构的“拦路虎”。因此，理应增加房产税，而弱化或取消土地增值税。更何况，土地增值税与所得税在功能上有重叠之处。
蔡昌介绍，目前土地增值税的税负很高，最高税率可达60%。同时，土地增值税征收的条件也非常严格，要求所有的项目只要列入成本费用的一律有发票，而且发票必须经得起检验。
在国家税务总局正对房地产企业全面施行土地增值税汇算清缴的大形势下，房地产企业的土地增值税的税负已大大提高，在实际中已经出现同一个房地产项目中，由于土地增值税严征管所造成财务成本剧增，增加甚至超过原先土地增值税税额的2～6倍。所以，做好土地增值税的税务筹划工作尤其重要，而且还可连带企业所得税。
有专家表示，目前加强土地增值税的清算，对于地方政府而言，有望增加地方土地财政收入。对于一些按规矩办事的开发商来说，通过之前计提土地增值税清算税款或者积极缴纳土地增值税清算税款，压力不大;而那些采取各种规避手段，不缴或者少缴土地增值税清算税款的房企则面临较大压力。
尽管目前土地增值税存在着严征管问题，但对于下一步土地增值税的“存废”，与会的专家仍表示，“极有可能废除”。
蔡昌就认为，从目前的流通环节来讲，现在还在征缴土地增值税，未来“营改增”改革后，把营业税废除了，就全部是增值税了。但是，土地增值税和增值税面临着重复，未来土地增值税极有可能被废除。
蔡昌说，土地增值税的有效期限会越来越短，应该说现在已经进入倒计时了。
此外，上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，土地增值税可以考虑废除了。杨红旭表示，分析近几年的房地产市场形态及项目利润率，就可以知道，当时开征土地增值税的初衷已失去了“土壤”。
短评：
由于房地产行业的特殊地位，房地产税收受到关注实属正常。同时，房地产业也有很多涉税问题，尤其是近来房地产业的“营改增”改革、房地产税的开征、土地增值税的存废等，更是广受关注。本次天和智库的学术沙龙中，多位专家对房地产业涉税问题进行了专题讨论，希望能藉着对于房地产业税收问题的关注，能对房地产行业本身的发展有助益。
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